严重的市场分化，带来了 " 二八效应 "，20% 的新房卖得好，80% 的新房卖不动。

记者丨 王寅浩

还没从昌平朱辛庄的热度中回过神来，北京土拍市场再创新高。6 月 1 日，北京有四宗宅地进行现场竞价，顺义后沙峪时隔多年重回高光时刻。顺义新城 19-69 地块共吸引 45 家企业参与竞拍，热度超过今年 3 月的 " 朱辛庄大战 "。顺义新城 6001 地块也有 36 家企业报名参与，最终两宗地块都触及 " 双上限 "，以现场摇号来确定归属。与之相对应的，石景山衙门口 713 地块就没那么热闹，仅中海新城一家报名，最终以底价摘得。经过一下午实力与运气的比拼，四宗宅地总成交金额约 95.17 亿元。

【资料图】

后沙峪重回高光时刻

此次北京土拍表现 " 未拍先火 "，顺义后沙峪两宗地块最为吸睛，继昌平朱辛庄 0028 地块后，再现 " 未拍先到顶 " 的宅地，两宗地块在线上报价环节就触发竞价上限。两宗地块同属于一片区，均位于六环内后沙峪板块，顺义新城 6001 地块位于地铁后沙峪站南侧，而顺义新城 19-69 地块则向西 1 公里。

顺义新城 19-69 地块最为热门，共吸引了 45 家企业报名参与。该地块出让建设用地面积约 3.2 万平方米，规划建设用地面积约 5.68 万平方米，起始价 14.4 亿元。从地块自身素质上看，地块规模相对较小，容积率 1.8，总价 15 亿元左右相对报名门槛不高，并且地块设置最高限价约在 16.6 亿元，可以满足众多中小房企参与报名。

值得一提的是，上述地块民营企业参与主体将近 20 家，成为近三年来民营企业参与最积极的地块。最终地块触及 " 双上限 "，被福建雄旺 " 摇中 "，以 16.56 亿元 +1.2 万平方米现房销售面积斩获。

对于福建雄旺的名字，北京市场还比较陌生，事实上福建雄旺确属 " 新人 "。天眼查显示，福建雄旺房地产开发有限公司成立于 2022 年 11 月 7 日，到现在还不足一年时间，全资控股母公司福建雄旺投资有限公司才仅有两名员工。对此，当天土拍现场也有观点猜测福建雄旺可能是哪个大房企的 " 马甲 "，北京商报记者按照天眼查留的联系方式希望进一步了解，但截至发稿未能取得联系。

另外一宗顺义新城第 20 街区 6001 地块热度同样不低，有 36 家企业报名参与。该地块用地面积约 3.4 万平方米，建筑规模约 6.14 万平方米，容积率也是 1.8。最终，同样依靠摇号确定归属，中能建成为那个幸运儿，以 17.3075 亿元 +1.3 万平方米现房销售面积竞得。

顺义后沙峪两宗地块之所以 " 亮眼 "，也是因为利润空间充足，低密度、低总价、高利润是吸引房企参与竞拍的主要原因，这也是福建雄旺一个楼市新兵摇号摘得备受质疑的原因。

中指研究院高级分析师张晓飞指出，两宗地块的期房指导价为 5.8 万元 / 平方米、现房指导价为 6 万元 / 平方米，最终房地价差在 3 万元左右，利润空间充足，能够满足开发企业的腾挪。另外，顺义新城街区临近首都机场，周边多为低密小区，居住环境较为舒适，项目去化可靠；并且拿地之后，共同参与摇号企业可以组成联合体共同开发，对后续开发奠定了合作基础。

外地、外行企业跃跃欲试

摇号主旋律下，外地企业进京潮愈演愈烈，甚至外行企业也来 " 碰运气 "。可以看到，此次参与企业中出现了许多陌生面孔，例如皋市润皋、山西保景顺、山西星河、江苏师山、海门海泰、阳明尚兴、同泰日方，连做防水起家的东方雨虹也来 " 试手气 " 了。

值得一提的是，参与者也有一些 " 临时上轿 " 的角色，如阳明尚兴是 2023 年 3 月 15 日注册成立的，山西保景顺是 2023 年 5 月 6 日才注册成立的，甚至晚于所参与顺义新城 19-69 地块的挂牌时间。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，房企当前投资逻辑严重趋同，导致核心城市土拍摇号中签率不断走低，为获取地块，房企不得不广泛参与土拍，甚至动用 " 马甲 "，进一步推高摇号难度。部分下游企业亦积极参与土拍摇号，以期拿地后在后续与甲方的合作当中增添谈判筹码。

" 马甲 " 混入之外，也确有诸多新客参与到北京土拍市场，诸如越秀、上海大华等，" 生面孔 " 扎堆进京抢地，凸显房企对北京市场的看好情绪。

此外，也有房企是为了 " 补货 " 的，例如久未在京拿地的万科今年以来第二次参与到地块竞拍。

" 良好的营商环境增强了在京有开发经验房企持续深耕的信心，也不断吸引更多外地房企来京布局。" 在北京链家研究院分析师岳微看来，当前北京土地市场供应机制向着更灵活、更公开、更市场化的方向调整。其中，北京创新实践的 " 拟出让宅地清单公示、土地推介会、预申请制度、保证金激活转正式挂牌 " 等举措助力房企提前获取土地信息、合理决策，消除了 " 信息不对称 " 带来的影响，直接提振企业拿地信心。

另有业内分析师告诉北京商报记者，目前各大房企都处于求 " 生存 " 阶段，一线城市楼市复苏相对较快，经济、人口、产业等基本面，也决定住房需求的支撑力度，把握 " 安全 " 是当下房企们的共识。" 如今三四线城市房地产市场低迷，导致各大房企的投资转向一二线城市，甚至是一二线城市的优质地块才敢出手。"

优质地块的带动功能

面对如此火爆的土拍市场，也不免有 " 看涨 " 的声音，土拍市场情绪会带动北京新房市场走高？

中指研究院数据显示，2023 年 5 月北京新建商品住宅成交规模约 60 万平方米，环比下降约三成。一方面，由于购房者观望情绪增加，看房量、转化率均出现下滑；另一方面，" 五一 " 假期居民外出旅游，导致成交环比下降。供应方面，5 月北京新建商品住宅供应面积约 14 万方，环比增长约 10%。价格方面，5 月北京新建住宅价格环比上涨 0.04%，涨幅较上月扩大 0.01 个百分点，同比上涨 0.65%。

从目前购房客群来看，改善客群仍是市场主力，由于近期二手房市场成交乏力，导致新房置换动能减弱，仅区位优势明显、配套完善的改善项目去化相对较好。刚需盘分化亦明显，昌平、房山、顺义核心片区项目才相对去化较好。

严重的市场分化，也带来 " 二八效应 " —— 20% 的新房项目卖得好，80% 的新房项目卖不动，" 冷热不均 " 是整个北京新房市场最真实的写照。

上述分析师直言，用优质地块来拉动市场信心，优质地块的入市也为将来成交量提供了保障。不过随着市场上滞销盘的增多，库存压力会越来越大，北京新房市场还是要靠 80% 来决定走向。此外，可以看到 " 冷热不均 " 是由上至下的，土拍市场同样分明。

就在 6 月 1 日竞价现场，石景山衙门口 713 地块便出现遇冷。据了解，该地块是四宗地中开发难度最大的一宗，F1 住宅混合公建用地，接近 2.4 万平方米的公建配套，也因此不受房企所青睐，最终由深耕石景山的中海以 28.3 亿元完成了 " 托底 "。

编辑丨杨博

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